Blir amerikanska bostadspriser oöverkomliga?

Blir amerikanska bostadspriser oöverkomliga?

Se om du kan upptäcka den största ökningen i ett år i bostadspriserna i USA på rekord:

Ge upp?

En ökning med 20% för nationella bostadspriser under en ettårsperiod är helt galen.

Wall Street Journal börjar oroa sig för hur detta påverkar överkomliga priser:

Här är deras takeaway:

Bostadspriserna stiger i rekordfart men inkomsterna hänger inte med, vilket gör husägandet mindre och mindre överkomligt.

Det amerikanska medianhushållet skulle behöva 32,1% av sin inkomst för att täcka inteckningar på ett medianpris hem, enligt Federal Reserve Bank of Atlanta. Det är det mesta sedan november 2008, då samma utgifter skulle äta upp 34,2% av inkomsten.

I princip stiger bostadspriserna mycket snabbare än inkomsterna.

Det här ser inte så illa ut jämfört med tidigare värden tills du anser att det höga vattenmärket här var toppen av bostadsbubblan:

Jag slår ett dödshästargument med huspriser under det senaste året eller så är att du inte kan börja jämföra priser med tidigare nivåer om du inte också jämför räntor.

I januari skrev jag ett stycke som heter Vad händer om amerikanska bostadspriser inte är så höga som de verkar? Då var medianpriset för ett befintligt småhus 308 000 dollar. Den senaste avläsningen av det priset är nu $ 367 000.

Under den tiden är bolåneräntorna mer eller mindre oförändrade. Om vi ​​antar en 20% handpenning med 3% fast ränta över 30 år skulle det leda till en månatlig betalning på $ 1.038 för ett hem på $ 308.000. Genom att använda samma antaganden för ett hus på 367 000 dollar stiger den betalningen till 1 237 dollar i månaden.

Så på mindre än ett år skulle bostadspriserna ensamma ha lagt till cirka $ 200/månad till den mediana bostadsbetalningen.

Det är inte världens ände men 2 400 dollar per år kan sätta en prick i budgeten för många hushåll. Och uppenbarligen är priserna mycket högre i många delar av landet.

I mitt originalstycke från januari beräknade jag den månatliga bolånebetalningen med de rådande bolåneräntorna som går tillbaka till 1989. Här är det uppdaterade diagrammet:

Du kan se att detta nummer nu är på sin högsta nivå i den här tidsserien, som knappt överskuggar 2006 -höjdpunkten.

Naturligtvis är en dollar 2006 inte samma sak som en dollar idag på grund av inflationen. En dollar 2006 skulle vara värt cirka 70 cent idag på grund av inflationen.

Här är det uppdaterade diagrammet med inflationsjusterade månadsbetalningar:

Nu ser det inte så illa ut. På inflationskorrigerad basis ligger månadsbetalningarna fortfarande under 1989 års nivå.

Standardavvisningen mot dessa uppgifter är att månatliga betalningar inte tar hänsyn till högre handpenningar och fastighetsskatter, men de flesta räknar ut hur mycket de har råd med att titta på deras månatliga utgifter.1

Problemet för många är att bostadspriserna nu försvinner i inkomstnivå. Bill McBride nyligen uppdaterat huspriset till medianinkomstkvoten för att visa hur detta ser ut:

Detta är en annan åtgärd som håller på att stänga på bostadstoppens topp.

Enligt denna åtgärd ser saker och ting ganska tydliga ut. Bostadspriserna är helt ojämna med verkligheten.

Men igen, priserna måste sättas i ett sammanhang.

McBride skapade sitt eget prisvärdindex för bostäder för att göra just det. Han antar en 15% handpenning med en 30 -årig fast ränta och 2% av inköpspriset för att täcka fastighetsskatter, försäkringar och underhåll.2

Denna siffra kryper upp men fortfarande långt under bostadsbubblan och inte ens nära 1980-talets löjligt höga räntenivåer.

Genom vissa åtgärder är vi tillbaka på bostadsbubblorna. Med andra åtgärder ser det inte så illa ut.

Något för alla i dessa siffror antar jag.

Det är värt att notera att dessa överkomliga siffror inte säger något om tidpunkten för ditt bostadsköp när det gäller att det är en bra affär framöver. Även om priserna var höga i början av 1980-talet var det en bra tid att köpa eftersom bostadspriserna var mycket lägre och du så småningom kunde refinansiera när priserna sjönk (inte att folk visste det då).

Bostadspriserna stiger av flera skäl:

  • Hushållsbildning från tusenåriga generationen
  • Ökad efterfrågan på att flytta på grund av pandemin
  • Investerare som söker avkastning och inflationsskydd
  • Extremt låga bolåneräntor

Den enda variabeln som kan kasta en skiftnyckel i denna ekvation skulle vara högre bolåneräntor.

I mitt exempel ovanifrån skulle ett hus på 308 000 dollar med 5% inteckningssatser vara en månadsbetalning på 1 322 dollar. Ett hus på 367 000 dollar skulle kosta 1 566 dollar/månad. Det är höjningar på cirka $ 300/månad mot 3% inteckning.

Stigande räntor är ännu mer påverkande än stigande priser på dina månatliga betalningar.

Om priserna skulle stiga väsentligt skulle du förvänta dig att bostadspriserna sjunker, åtminstone i teorin.

Det värsta scenariot för blivande första husköpare skulle vara att bolåneräntorna stiger medan priserna inte sjunker. Efterfrågan skulle säkert mjukna om priserna stiger över en viss tröskel men jag har ingen aning om vad den tröskeln är. Och det finns ingen garanti att bostadspriserna skulle falla omedelbart om priserna stiger.

Det finns säkert delar av landet där köp av hus är ett förlorande förslag för många amerikaner just nu. Det betyder inte nödvändigtvis att det är oöverkomligt för alla överallt, men det här systemet är inte riktigt byggt för att priserna ska stiga 20% över hela landet.

Priserna kommer inte att stiga för det klippet för alltid men jag skulle vara mer orolig för stigande bolåneräntor än stigande priser om jag var på marknaden för ett hus just nu.

Vidare läsning:
Varför amerikanska bostadspriser inte är så galna som du tror

1Det är också viktigt att notera att du inte behöver lägga ner 20% för att köpa ett hus. Som George Pearkes som nyligen noterats på Twitter, är minsta handpenning för det medianprisade hemmet i USA just nu 12 233 dollar för en förstagångsköpare via ett FHA-lån.

2Ja, jag vet att dessa siffror inte är desamma över hela linjen beroende på var du bor.

Utskriftsvänlig, PDF och e -post




Source link

Total
0
Shares
Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Related Posts